שימו לב! האמור במסמך זה אינו אמור להוות תחליף לקבלת יעוץ משפטי פרטני והוא מהווה מידע כללי בלבד. לא כל הסכמי השכירות, הדירות ובעלי הדירות הם אותו דבר – תמיד יש לבדוק כל מקרה לגופו ואנו ממליצים שתעבירו את החוזה לבדיקת איש מקצוע שמנוסה בבדיקת חוזי שכירות.
תמיד חשוב לקרוא היטב את חוזה השכירות טרם חתימתו ואם דרישה מסוימת נראית בעינכם כלא סבירה, יש לעשות "חישוב מחדש" אם בכלל שווה להיכנס לדירה הזו. בדרך כלל, דרישה לא סבירה עשויה גם להצביע על בעל בית שאולי יהיו מולו בעיות בהמשך. בנוסף, בגלל שמרביתכם לא מנוסים בשכירת דירות - ייתכן גם שאתם טועים ולכן כדאי להתייעץ.
אז מה חשוב לזכור לפני שחותמים? אי אפשר אחר כך לבטל חוזה בטענה שמצאתם דירה זולה יותר או שאין לכם כסף לשלם עליה (אלא אם בעל הבית מסכים). לכן, כדאי לבדוק גם את הדירה ביום/לילה, לבדוק את הסביבה של הדירה, את הרעש, מחירים של דירות אחרות באיזור.
המצב הפיזי של הדירה-התשתיות של הדירה (חשמל, אינסטלציה) במצב תקין? מעולה! לא תקין? עמדו על כך שיתוקן ודאגו כי העניין יירשם בחוזה. אם החלטתם שאתם יכולים לחיות עם ארון מטבח שבור או עם חור קטן בקיר? אין בעיה, אבל חשוב שתדעו שבסיום החוזה אתם מחוייבים להחזיר את הדירה במצב שקיבלתם אותה. לכן חשוב מאוד כי יצוין בחוזה כי הדירה הגיעה עם ארון שבור שחס וחלילה לא יגידו שאתם שברתם ותצטרכו לשלם על התיקון. אנחנו ממליצים לצלם את כל התקלות והליקויים בדירה ולשלוח לבעל הבית במייל/וואטסאפ בנוסף לחוזה.
אז מה חשוב לבדוק בחוזה עצמו?
1. דרך התשלום ומועדו- מקובל לרוב כי התשלום מבוצע בשיקים או בהעברה בנקאית לבעל הבית. בתור חיילים, המשכורת הצבאית שלכם נכנסת לחשבון הבנק שלכם ב-1 בכל חודש. אנו ממליצים שבמידת האפשר התאריך שירשם לפירעון השיק יהיה מאוחר כמה ימים מיום המשכורת. במקרה של תקלות (והן קורות), חגים ושבתות, שגורמות לדחייה בהפקדת המשכורת אתם עלולים למצוא את עצמכם בבעיה מול הבנק ומול בעל הבית. לכן, מומלץ לרשום תאריך שהוא כמה ימים אחרי הפקדת המשכורת ולא ביום הפקדת המשכורת, כדי שתוכלו להסדיר את הדברים.
2. אופציה להארכת תקופת השכירות- מצאתם את הדירה המתאימה לכם ואולי אתם יודעים מראש שתרצו להמשיך לגור שם גם אחרי שהשנה תיגמר? אז בדיוק בשביל זה אפשר לבקש שתהיה התייחסות בחוזה לאפשרות להארכת תקופה השכירות הראשונית לתקופה נוספת (בדרך כלל שנה נוספת). אתם יכולים לסגור מראש שדמי השכירות ישארו אותו הדבר או יעלו בסכום שמקובל על בעל הבית ועליכם.
3. תשלומים נוספים- זכרו, שחיילים בשירות חובה זכאים לפטור מארנונה לדירות עד 70 מ"ר (בדירות שותפים זה יותר מורכב). בנוסף, חיילים בודדים זכאים להנחות בחשבון החשמל והמים. כדאי לעיין בחשבונות ישנים כדי לבדוק כמה תצטרכו לשלם בערך לפני שאתם נכנסים. שימו לב, שוועד הבית שאתם צריכים לשלם אמור לכסות טיפול שוטף בבניין – גינון, ניקיון, חשמל ומים ולא אמור לכלול דברים חריגים כמו החלפת ארונות חשמל, תיקון ושיפוץ לבניין והוצאות נוספות שלא קשורות לתחזוקה שוטפת (אלה באחריות בעל הבית).
4. אחריות לתיקונים בדירה – על פי החוק, בעל הבית אחראי לתקן כל תקלה שנגרמת בתשתיות הדירה או בריהוט שהושכר עם הדירה, כל עוד התקלה היא כתוצאה משימוש סביר וטבעי שלכם (אם עשיתם נזק בעצמכם – תצטרכו לפצות את בעל הבית). יש לציין כי המשכיר חייב לתקן תוך יום אחד עד שלושה ימים כל ליקוי הגורם לדירה להיות בלתי ראויה למגורים – למשל – אין חשמל, אין מים, אי אפשר להשתמש בשירותים, גז וכו'.
ערבויות ובטחונות
5. ערבויות וביטחונות- בעל הבית לא מכיר אתכם ולכן בדרך כלל ידרוש ערבות כלשהי. יש כמה סוגים שונים של ערבויות:
א. ערבות בנקאית- פונים לבנק וסוגרים בבנק סכום כסף מסוים שבעל הבית דורש. בנוסף, יש לשלם עמלה לבנק על השירות. לאחר מכן, הבנק מוציא עבור בעל הבית מסמך שמאשר לו שהכסף נמצא בבנק ושהוא יכול לבוא לממש אותו מתי שירצה.
בגלל שיש צורך בסגירת כסף בצד, החוק קובע כי בעל הבית לא יכול לדרוש להפקיד בבנק סכום העולה על 3 חודשי שכירות. הפתרון הזה עלול להיות קשה לחיילים שאין להם מזומן מספיק לטובת העניין.
ב. פקדון מזומן או העברה בנקאית או צ'ק לפרעון מיידי - גם כאן, בגלל שמדובר בסכום כסף שיוצא לכם מהכיס בפועל ובמקום, החוק מגביל את בעל הבית לדרוש פיקדון שאינו עולה על 3 חודשי שכירות (כלומר - דירה שדמי השכירות בה הן 1500 שקלים לחודש, ניתן לדרוש פיקדון של 4,500 ש“ח). הכסף אמור להישאר אצל המשכיר לאורך כל תקופת השכירות ולחזור אליכם בסוף החוזה, במידה ואין נזקים. לעיתים יש חיילים שנתקלו בתקלות בקבלת הכסף בחזרה – יש לשים לב שסומכים על בעל הבית לפני שנותנים את הכסף מראש.
ג. צ‘ק ביטחון- מדובר בשיק רגיל, בלי תאריך, אשר המשכיר רשאי לפדותו במקרה של הפרת החוזה מצד השוכר או אם יש נזקים שהוא דורש מהשוכר. יש לשים לב כי פירעון השיק אינו כרוך בהליך משפטי כלשהו ולמעשה המשכיר הולך לבנק ומפקיד אותו באותו האופן שמפקידים שיקים רגילים. חשוב מאוד שתכתבו את שם בעל הנכס על השיק, לוודא שכתוב על הצ'ק שהוא "למוטב בלבד" מומלץ לכתוב על הצ'ק את המילים "צ'ק בטחון" במקום בולט, כדי שגם אם בעל הבית ינסה להפקיד את הצ'ק – אפשר יהיה לראות שזה צ'ק בטחון ולא צ'ק שנמסר למטרה אחרת.
היתרון בשיטה הזו – לא יוצא כסף מהכיס באופן מיידי. הסיכון – בעל הבית יכול להפקיד את הצ'ק מתי שהוא רוצה ולפעמים זה יקרה במצב שמבחינת חשבון הבנק שלכם זה לא יהיה נוח.
בשום אופן לא להשאיר שיק פתוח (ללא שם המוטב או הסכום) מאחר והשיק עלול להתגלגל הלאה לגורמים אחרים ללא שליטתכם וזו גם עבירה פלילית.
ד. שטר חוב - מדובר במסמך שבעצם אומר שאתם מתחייבים לשלם לבעל הבית סכום מסוים (לרוב זה סכום גדול) במקרה של הפרת חוזה השכירות. במידה והמשכיר מעוניין לממש את שטר החוב עליו להגישו בלשכת ההוצאה לפועל, ולכם יש אפשרות להגיב לפני שתצטרכו לשלם משהו. היתרון – לא צריך להוציא כסף מהכיס מיידית.
ה. ערבים – מדובר באנשים שבאים יחד אתכם לחתום על החוזה ולמעשה מתחייבים ביחד איתכם שאתם תקיימו את החוזה. במידה ותהיה בעיה, בעל הבית יכול לפנות אליהם במקביל. לרוב, בעל הבית יבקש כי הערבים יהיו קרובי משפחה שלכם או אנשים שיש להם הכנסה או משכורת יציבה ככה שהם ידעו שיש להם כסף לפצות אותו אם יהיה צורך.
לחיילים בודדים יהיה לעיתים קשה לעמוד בדרישה הזו וצריך לנסות להסביר את הקושי לבעל הבית ואולי להציע סוג ערבות אחר, כדי להחליף את הדרישה לערבים.
צריך להבין – כל הביטחונות הללו, מעידים על כך שיש בעל בית שאכפת לו מהדירה שלו. אם בעל בית מתעקש על ערבויות מסוימות זה לא אומר שהוא "רע" או לא מבין אתכם, זו זכותו. יש לשים לב, שבעל בית יכול לדרוש כמה בטחונות שונים ובמקומות שלא אמור לצאת לכם כסף מהכיס, אין מגבלה על הסכום. עם זאת – אתם יכולים וזה לחלוטין מקובל לדבר עם בעל הבית על הביטחונות כדי לוודא שתוכלו באמת לעמוד בהם במידה ותהיה תקלה.
שונות
8. דמי תיווך – אסור לבעל הבית לגבות ממכם דמי תיווך של מתווך שהוא שכר. אם הוא פנה למתווך – הוא צריך לשלם. אם אתם פניתם למתווך וביקשתם עזרה במציאת דירה – אתם צריכים לשלם למתווך.
9. דירת שותפים – חשוב מאוד שהחוזה יכיל את שמות כל השותפים ושבמידת הניתן כל אחד מהשותפים ישלם על עצמו.יש מקרים בהם בדירות שותפים יותר נוח לבעל הבית לקחת צ'קים מאחד השותפים או בטחונות מאחד השותפים והיתר למעשה יכולים להיעלם או לא לשלם ורק מי שנתן את הצ'קים ייפגע. אנחנו מציעים לעשות הסכם ברור בין השותפים בנוגע לחלוקת החשבונות בבית ולהקפיד לגבות את החשבונות מדי חודש ובזמן.
סיכום
קודם כל אם שרדתם עד לפה, כל הכבוד! כנראה שצימצמתם את האפשרות שתסתבכו. אסור לכם לזלזל במשמעות החוזה עליו אתם חותמים טרם כניסתכם לדירה, ההסכמות עליהן אתם חותמים הן מחייבות ואי הבנתן או עמידה בהן עלולה לפגוע בכם ובצרכים הבסיסיים שלכם. לפיכך, אל תחתמו על חוזה שלדעתכם הוא מאוד חד-צדדי, או שיש שם משהו שאתם יודעים שתתקשו לעמוד בו. תזכרו – להיכנס לדירה – לא בכל מחיר.
עם זאת – צריך לזכור להיות חכמים ולא צודקים. עדיפה דירה טובה עם כמה בעיות או בעל בית שלא מקבל את כל הדרישות שלכם - כל עוד אתם מבינים ויכולים לחיות עם זה - על פני להפסיד דירה שבסה"כ מתאימה לכם.